我不懂日語，會在日本買樓時構成障礙?

不會。我們有會說日語, 廣東話, 普通話和英語的「宅地建物取引士」, 為你說明不動産契約、重要事項説明書及解答其他關於日本不動產的諮詢.

 

外國人在日本置業，在日本法律上有否限制?

日本政府對於外國人在日本置業沒有任何限制，稅款也是跟日本人置業一樣。而且日本很多土地業權都是永久性，就算是外國人擁有的物業，也可以繼續由外國人繼承。

 

聽說在日本投資房地產，不向日本政府報稅（確定申告）的話就不用繳納所得稅（即是不報稅、逃税），是真的嗎？

是錯的。原則上、在日本國內有收入－支出＞38萬日元的話，必須向日本政府報稅(確定申告)。如被日本税務署發現沒有報稅及掌握逃稅者資料，逃稅者須繳付過去最多7年間（税金的時効）的「本来税金＋延滞税（年息14.6%）＋加算税（15%、20%或40%）」。最壞的情況是，你所持有的物業會被日本税務署收押直至你付稅為止，所以不可以不報稅及逃稅。

 

可否帶我進入有租約的樓盤看看？

不可以。日本人不會隨便讓陌生人進入屋內看，這會侵犯私隱,所以從外看有租約的樓盤。另外，在情況許可下，可引匙入看沒有租約的樓盤。

 

日本的專有面積或建築面積（建物面積）怎樣計算？

日本分層樓宇的專有面積或建築面積（建物面積）不包括公用走廊及大門部分。專有面積以牆壁的中心起計算，而建築面積（建物面積）是在登記所記錄的由牆壁內面起計算。總括來說，專有面積＞建築面積（公簿面積），相差大約會在10%以内。而且專有面積和建築面積基本上不包括露台面積。

 

可否在網上搜尋過去的房地產成交紀錄?

不可。日本不像香港般可以在網上翻查過去成交紀錄

 

在日本可辦理按揭嗎?

可在中國銀行東京分行或歐力士（亞洲）有限公司辦理房地產投資按揭手續。按揭比率最多樓價的5成，最少借貸2000萬日元，年期為最長15年，利率約3% 。

 

如租客不交租，怎辦?

日本人很少會拖欠租金，一般上在日本租屋時需提交在職証明書，收入証明書，租金擔保人資料，予付1-2個月按金、1個月仲介手續費及第1個月租金。如無租金擔保人，須加入租金保證公司。房租逾期時可向保證人或租金保證公司追討租金。

 

擔心福島縣核電厰的幅射會影響人體健康或物業。

東京都的伽馬輻射水平為0.035uSv/h，而香港的伽馬輻射水平為 0.14 uSv/h。由福島第一核電厰至東京都的距離為230km，而大亞灣核電厰至灣仔的距離為53km。雖然福島縣核電厰問題還沒解決，由於東京都的輻射水平比香港還要低，所以看不到福島縣核電厰對居住在關東區的居民有甚麼影響。而且沒有科學證據顯示輻射會對樓宇構成影響。(2013年10月)

 

擔心日本發生地震時會影響樓宇結構。

1982年以後建成的樓宇均合符日本建築法例的耐震標準。想辦理樓宇保險手續時，可選擇加入地震保險。萬一發生地震及因地震影響樓宇結構，保險金司會賠償損失。

 

在日本置業後，可否因置業而申請日本居留權或投資移民?

不可。在日本買樓和居留權沒有關係。持香港特區護照或BNO可免簽證在日本逗留90天。如你在日本唸書的話，可申請留學簽證。如你在日本找到工作的話，可申請就勞簽證。如你和持日本國籍人士結婚的話，可申配偶簽證。

 

置業後，如想加設建築物，怎辦?

在日本僭建屬於非法，如須加設，須把圖則向市政府申請。

 

可不可以用公司名義買樓?

可以。但稅項和個人名義不同，而且以公司名義購買的物業會影響賣樓時的物業價值。

 

可不可以與配偶聯名買樓?

可以。但在買樓時，須提交各人的住址証及身份證明書，而且每年報稅時，須填寫各人報稅表。

 

如聯名買樓，萬一其中一名業主死亡，另一位聯名業主可否自動成為唯一業主?

根據日本法律，資產由多人擁有時，在生的人不能自動繼承死去的人的資產。須由司法書士（日本事務律師）辦繼承手續。

 

可否在日本的銀行開銀行戶口收租?

日本政府為了防止外國人在日本進行洗黑錢等非法活動，一般上日本的銀行不會為在日本沒有居留權（在留資格）的外國人開銀行戶口。 日本的銀行只會為在日本持有居留權（在留資格）（例如，留學，就勞，配偶，永住權等），並能提出外國人登錄證或住民基本台帳卡的外國人開銀行戶口。
你可委托 JP Property 幫你收租和把租金滙至你的香港銀行戶口。

 

可否指示租客把租金滙至我的香港或日本以外其他國家的銀行戶口?

基本上不可。一般上租客不會負擔每月昂貴的銀行滙款手續費及辦理手續繁複的銀行滙款。

 

可否向日本稅務署申請把稅單及其他聯絡信件寄至香港或日本以外的國家地址?

不可。日本稅務署只把稅單及其他聯絡信件寄至日本國內地址。

 

可否指示租客代報稅，代付固定資產稅，都市計畫稅，管理費，修繕積立金等?

不可。租客的角色只是租客，沒有責任代業主報稅及代付各個稅項等。

 

可否隨便向租客加租?

日本的租約一般是2年，每2年自動更新租約1次，一般可在更新租約時向租客加租，但租客有權拒絶交新租。 根據日本民事調停法24条之2款，届時可能由調停委員調停。業主須提出加租的証據，例如固定資產稅，都市計畫稅增加等。甚至有可能鬧至法庭,若業主在法庭輸了，須陪上雙方律師費等。 由於日本法律較保障租客，業主不能隨便驅逐有定期交租的租客及加租。 而且，向租客隨便加租對於海外業主非常不利。萬一鬧至調停委員甚至是法庭，業主須親到日本出庭，聘請律師，翻譯員等。 所以我們不建議客戶向租客加租。而且 JP Property 租務管理服務不會承擔租客反對業主加租後的後果，調停等。

 

我不在日本，怎樣向租客收租和管理物業?

除了物業買賣，我們還會為客人提供專業物業管理，包括招募租客、收租、滙款、解決租務糾紛、退居手續、清潔房間、裝修等，使你在家都可得到固定收入。服務費用為租金收入的5%。

 

基金制度

JP-Property 會為客戶當日本的納税代理人及支付租客入居和退居時所產生的費用，所以我們會預留1個月租金。當客戶賣出樓宇時，JP-Property 會把基金的剩餘金額全數歸還。

 

1 年可以滙款多少次？

每年1次，每6個月1次或每3個月1次。

 

甚麼是「宅地建物取引士」?

「宅地建物取引士」簡稱「宅建士」, 由2015年4月起由前身的「宅地建物取引主任者」改名爲「宅地建物取引士」. 是日本政府發出可處理房地産交易及租務媒介的國家專業資格。根據日本不動産法律規定, 每5位職員必須有1位爲宅地建物取引士. 宅地建物取引士人數不够的話, 須于2星期內補上. 不同香港的地産營業及地産代理牌照，「宅地建物取引士」負責向買賣雙方解釋買賣合約及重要事項說明書。待買賣雙方同意及蓋印後，再加上「宅地建物取引士」的名字及蓋印，買賣合約方可生效。本公司日本人主席爲「宅地建物取引士」，而且有香港人「宅地建物取引士」, 經 JP-Property 的買賣交易及管理均由本公司直接處理，免除中介公司程序。

 

甚麼是修繕積立金?

修繕積立金為1棟大廈各業主每月需付的建築物檢查及維修準備費用。當有電梯，外牆，公共水管，電線等檢查或維修時，會從修繕積立金的基金抽出支付檢查和維修費用。當修繕積立金的基金款項不足時，各大廈業主需攤分負擔檢查和維修費用。

 

在日本買樓後，可否隨意更改現存租約樓契，隨意進入租客房間，立即驅逐租客，拒交管理費，修繕積立金，稅項，強行改變大厦公約，霸佔大廈公用地方等?

雖然業主有業主的權利，但日本法律及慣例均不容許任何人任意網為，影響他人生活及不遵從當地規距和法律。既然在日本買樓，請遵從日本法律，文化和慣例。

 

我想立即買樓及訂立物業買賣合約，但由於資金週轉關係，可否把交樓日期延遲?

不可。大約在雙方買賣價錢協議後約1個月交樓。交樓日期一旦決定，不能更改。如買方不能在如期交付餘款，須解除買賣合約。買方需賠上訂金，甚至需付買賣樓價約2成作為違約賠償金。所以一旦決定在日本買樓時，請準備充足資金後買樓。

 

在香港買樓，款項會存入律師樓銀行帳戶。但在日本買樓，款項應存到哪裡?

若你不能到日本簽約，付款和收樓，請把款項存入本公司日本銀行帳戶，經本公司點算後，再把款項存入賣方地產公司或業主銀行帳戶。司法書士只協助房地產登記手續，不會代收款項。

 

我不信任日本房地產公司，宅地建物取引士及司法書士，想委托香港律師樓幫我辦理日本買樓手續，可以嗎?

不可。根據日本房地產法例，樓契必須經過持宅地建物取引業免許的房地產公司及宅地建物取引士蓋章才能生效。而房地產及土地登記由司法書士或土地家屋調查士確認後，然後到法務局登記。在日本沒有宅地建物取引士資格的人均不可處理日本買樓手續. 若你想在日本買樓的話，請遵從日本法例辦理買樓手續。

 

JP-Property 可否保證我所買的物業樓價必升，長期有租客及必定獲利?

JP-Property 只是日本持牌不動產公司，只負責物業買賣及管理，不能保證投資回報。投資者必須在買樓前清楚了解自己的財政狀況，買樓費用及投資風險因素，例如滙率波動，樓價升跌，天災，政治，法律，税制及經濟變更等。如申請銀行按揭時，請清楚了解自己的還款能力。

 

 

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