非在日房地產投資者稅務須知
非在日居民必須由日本國內的納稅代理人代辦報稅及向日本政府納稅。有關不動産取得税、固定資産税及都市計劃税, 可由 JP-Property 為納税代理人及從租金收入扣起稅金代為向日本政府納稅。
細小的一房單位的租金比較低, 很少情況需要向日本政府納所得稅。但租金比較高的大型分層單位, 全棟樓宇等均須向日本政府報稅和納稅, 委托日本稅理士代報稅一般上需付4-10萬日元, 個別情況時, 費用有異。
除了房地產本身價格外，還要甚麼費用?
購買時，除了房地產本身的價格外，還須繳納稅款及支付各項費用。這些費用大約是買賣價格的5-8%。例如：購買5000萬日元的房屋時，大約需要的資金為250～400萬日元。印紙稅，不動產取得稅，固定資產稅，司法書士代書費等費用，具體稅率等根據個別房地而異。
◆ 買入時的稅項及支出
| 1. 仲介服務費 | (交易金額 × 3% + 6萬日元）× 1.08 *(400萬JPY以上的情況下) |
|---|---|
| 2. 印花稅 | 粘貼在買賣合約或貸款合約上的印花稅 例: 101 - 500萬日元的印花稅 --- 1000日元 501 - 1000萬日元的印花稅 --- 5000日元 1001 - 5000萬日元的印花稅 --- 10000日元 5001萬 - 1億日元的印花稅 --- 30000日元 1億 - 5億日元的印花稅 --- 60000日元 |
| 3. 登記費 | ■ 登錄免許稅 固定資產稅評估額 x 2% ■ 司法書士的標準代書費 固定資產稅評估額2000萬日元以下 --- 5-8萬日元 固定資產稅評估額2000萬日元 - 5000萬日元 --- 6-8萬日元 固定資產稅評估額5000萬日元以上 --- 8-10萬日元 *(以一筆過現金購入情況下) |
| 4. 保險費 | 火災、地震保險費等, 1房單位的5年計劃保險費約為20,000-50,000日元 |
◆ 買入後6個月至18個月內的稅項及支出
| 不動產取得稅 | 固定資產稅評估額的3% |
|---|
◆ 持有物業時的稅項及支出
| 1. 固定資產稅 | 固定資產稅評估額的1.4% → 一般計算為土地1.4%×1/6、建築物1.4% （一般上住宅用土地的面積至200m2的評価額為1/6。） |
|---|---|
| 2. 都市計劃稅 | 固定資產稅評估額的0.3% → 一般計算為土地0.3%×1/3、建築物0.3% （一般上住宅用土地的面積至200m2的評價額為1/3。） |
| 3. 管理費 | 持有分層樓宇時須付費用 |
| 4. 修繕積立金 | 持有分層樓宇時須付費用 |
| 5. 修繕費 | 持有包括土地的全棟樓宇時須付費用 包括每10年1次外牆、屋頂防水工程及維修 |
| 6. 裝修費、故障維修費 | 裝修費包括租客退居後的清潔費, 地板及牆紙交換。故障維修費包括冷氣機, 熱水器等室內設備的修理費及更換。 關於租客退居後的裝修費, 租客不能負擔的部分須由業主負擔。細小一房單位大約需10-30萬日元。 |
| 7. 管理委託費 | 租金收入5% + 日本消費稅 |
| 8. 銀行滙款手續費 | 除毎12月1次匯款外, 3個月及6個月由客戶負擔 銀行滙款手續費。 |
| 9. 稅理士代書費 | 一房分層樓宇的投資者可得到JP-Property免費諮詢 持有包括土地的全棟樓宇的投資者一般上需付稅理士4-10萬日元, 個別情況時, 費用有異 |
租金收入-支出 < 38萬日元 --- 所得稅 0日元
・不為實際支出的折舊費也會被視為支出的一部份。
● 折舊費的計算方法
1. 在契約書上有記載土地和建築物價格時、建築物價格
2. ｛交易金額－（土地的固定資產稅評估額／0.7）｝÷ 耐用年数
3. ［交易金額×｛建築物的固定資產稅評估額／（土地的固定資產稅評估額＋建築物的固定資產稅評估額）｝］÷ 耐用年数
1為計算原則。如土地和建築物價格沒有記載在契約書、可能會被税務署懷疑。在這情況下, 可選擇2或3的其中一個的較小數目。
◆ 持有物業時的稅項及支出
| 構造 | 法定耐用年數 | 折舊率(定額法) |
|---|---|---|
| SRC造、RC造 | 47年 | 0.022 |
| 鐵骨造 | 34年 | 0.030 |
| 輕量鐵骨造 | 27年 | 0.038 |
| 木造 | 20年 | 0.050 |
二手樓宇的耐用年數的計算方法
（法定耐用年數－經過年數）＋（經過年數×0.2）＝耐用年數
（不滿1年不要）
ex. 建築後經過21年的RC構造的建築物的耐用年數為、（47年－21年）＋（21年×0.2）＝30年 （小數點不要）
・使用白色確定申告書時, 雖沒有10萬日元或65萬日元的免稅額、但可使用簡易記帳法（不用像藍色確定申告書般雖提出複式簿記記帳）。
・使用藍色確定申告書時, 為了可使用10萬日元或65萬日元的免稅額、事前必須向税務署提出各種申請。一般上需由税理士處理。
1. 房地產收入及其他公司營運上所得到的收入。
2. 須複式簿記記帳。
3. 把資產負債表及損益表跟確定申告書在確定申告期間内（毎年2月15日至3月15日）一同提出。
要合符以下1或2的條件才可以得到65萬日元的免稅額。
1. 房間數目為10室間以上。（1棟樓宇有有10間房。2棟樓宇分別有4間及6間房。）
2. 有5棟以上建築物。
◆ 持有物業時的所得稅
| 每年收入 | 稅率 | 扣減 |
|---|---|---|
| 1,950,000日元以下 | 5% | - |
| 1,950,001-3,300,000日元 | 10% | 97,500日元 |
| 3,300,001-6,950,000日元 | 20% | 427,500日元 |
| 6,950,001-9,000,000日元 | 23% | 636,500日元 |
| 9,000,001-18,000,000日元 | 33% | 1,536,500日元 |
| 18,000,000日元以上 | 40% | 2,796,000日元 |
例: 全年收入為2,000,000日元時, 租金所得稅的計算如下
2,000,000日元 X 10% - 97,500日元 = 102,500日元
◆ 賣出時的稅項及支出
交易金額 －（取得費＋賣出費）－ 特別扣減 ＝ 課税讓渡所得
取得費：買入價格（減去建築物的拆舊扣減）、中介手續费
賣出費：仲介手續費、廣告費、測量費
特別扣減：不適用於投資物業。
◆ 課税譲渡所得的稅率
| 區分 | 所得稅 |
|---|---|
| 持有物業5年內 | 30％ |
| 持有物業超過5年 | 15％ |